新築マンション高騰中の「賢い買い方」　東京オリンピック後でも下がっていない理由を知ろう！

価格高騰の原因は？

①立地の良い土地の仕入の価格高騰

首都圏マンションでは立地の良い場所は数が限られています。
マンションを建設するためには十分な広さが必要であり、更に希少性が高まります。

このように立地の良い土地は供給が少ないため土地仕入の競争が過熱した結果、マンション立地は値下がりするどころか上昇する要因となっています。

②建築費の高騰

建築業界は人材不足が続いています。そのため、人件費の単価が上昇しており、それがマンション価格上昇の一因となっています。また、資材高騰による影響も見逃せません。

③金融緩和に伴う住宅ローンの低利率

近年の住宅ローン利率は空前の低水準となっており、マンション価格が高騰していたとしても、買手がなんとか追い付いていた面があると想定されます。

④富裕層の根強い需要

立地の良い首都圏マンションは資産価値が落ちにくく、相続の際においても相続税の計算で有利に働くことが多いといえます。

そのため、余剰資金が潤沢にある富裕層としては、お金を投資する際に数ある投資先のうち不動産の人気は根強いものがあります。

また、海外に目を向けても中国の不動産価格も高騰しているなか日本の不動産はまだ割安と捉えられており、中国人投資家が参入している面もあります。

東京オリンピック後になぜ下落しないのか？

世間ではまことしやかにささかれていた噂があります。
それは新築マンション価格は東京オリンピック後に下落するというものです。
その噂は以下の理由を背景としていました。

・オリンピック後の経済不況
・消費税10%への増税
・人口減少と空家の増加
・2022年の生産緑地問題
・選手村跡地によるマンション大量供給

2022年の生産緑地問題とは？
生産緑地は都市部の指定された農地のことを指します。
営農義務を課せられる代わりに30年間は相続税の納税猶予や固定資産税の税制優遇を与えられています。この30年間を過ぎた場合、優遇処置は受けられなくなる代わりとして、市区町村に生産緑地の買取を申し込むことが可能となります。
しかしながら、実際は市区町村が買取る可能性は低いものとされており、市区町村に買取りされなかった生産緑地は第三者に売却できるようになります。この生産緑地の8割が2022年に指定解除となります。
指定解除された生産緑地が不動産市場に大量に売出されることにより、不動産地価の下落が進む等の問題が懸念されています。

これらについては消費税の増税や選手村跡地のマンション購入等で実際に起こったものもありますが、結果としてマンション価格の高騰に歯止めがかかるものではありませんでした。

事業者である売手としては、マンション用地仕入れの価格高騰や建築費用の高騰により、販売価格に転嫁するしかない状況と推測されます。
また、住宅ローンの低金利や外国人投資家の参入等により買手が価格高騰についていっている面もあり、販売価格は下がるどころか上昇しているというわけです。

新築マンションの賢い買い方は？

首都圏では新築マンションが高騰しており、以前の販売価格よりもずっと高くなっています。
立地の良い家族向けのファミリータイプだと目が飛び出るような金額といえます。
その一方で購入層の予算は引き続き変わらないため、以下のことを受け入れざるをえない状況となっています。

・立地（駅徒歩・首都圏からの距離）の選択肢が狭まる
・部屋面積の縮小
・マンション設備のグレードダウン（階高・内装仕様）

こうした状況だから中古マンションという選択肢もありますが、中古マンション市場も新築マンション市場に吊られて価格上昇傾向にあります。また、どうしても新築マンション良いという方もたくさんいるかと思います。
どのように物件を選定していけばよいのでしょうか？

その１　パンダ部屋を狙う

パンダ部屋とは販売マンションの中でお値打ち価格であり、集客のために価格設定される部屋のことです。

新築マンションの中にはパンダ部屋が設定されている場合があります。
事業者としては全戸完売することが目標ですが、販売戦略に基づき価格設定が厳密にされています。
価格設定を行う中で考慮される要素として、①リビングの方角②窓からの眺望③部屋の階数④角部屋か中住戸か等があります。

これらの要素の中で客に対してアピールできる要素が少ない部屋については必然的に価格を低く設定することとなり、最も価格が低い部屋がパンダ部屋となります。

特に低層階で眺望が良くない部屋がパンダ部屋になりやすい傾向となります。

カーテンを閉めるので部屋の眺望は関係ない、高層階にこだわりがないといった方にとって、住み心地に重要な影響は与えないことが多くおトクな部屋といえます。

その２　他の立地にも目を向ける（ターゲットの近接地域も含め広めに目を向けてみる）

マンションの立地は価格にダイレクトに反映します。立地については①最寄駅からの徒歩距離②首都圏からの距離があります。

このうちどちらかの選択肢を広げてみることで、予算内で満足のいく物件に出会えることがあります。
個人的にオススメなのが①最寄駅からの徒歩距離は妥協せず、②首都圏からの距離を広げてみることです。

マイナー地域やマイナー駅であっても実は住みやすい地域や生活利便性が向上する地域を選択することも一つの選択肢です。

コロナ渦により在宅勤務が増えた方にとっては、立地に過度にこだわらずマンション選びができる幅が広がったといえます。

その３　物件の見る目を養う（実際に現地に行ってみる）

その１とその２と重複する点ではあるのですが、パンダ部屋かどうかとか住環境が良さそうとかは実際に現地に行ってみないとわからないことです。現地に行ってみて思わぬネガティブ要素の発見や逆に現地ののどかな雰囲気が気に入った等のポジティブな点もでてくるかもしれません。

予算内であり少しでも興味があるマンションがある場合は、ぜひ現地に行き自分の目で確かめることをおすすめします。数をこなすことで自分なりの相場観や絶対に妥協できない項目は何なのか等の見る目が養われてきます。

物件を実際に見るときは、休日だけでなく平日の通勤ラッシュを疑似体験することや、昼夜の時間帯を見学すると同じ景色でも違った見え方になるためオススメです。

住む場所探しは人生にそう何回もあるものではありません。物件を見る回数が限られてくるからこそ、先を見据えてマンション探しを今のうちにしておくのも一つの選択肢です。

最近は住宅ローン金利の低水準が続いており、先に銀行の事前審査を通過し借入可能額をあらかじめ把握しておくと物件の絞り込みをスムーズに進めることができます。

相場に惑わされず自分の目を養うのが近道

不動産購入は小さなお子様がいる場合、小中高校入学のタイミングも関係してくることもあり、なかなか自分の都合だけでタイミングを選べないことが多いです。だからこそ、相場が高いかどうかにかかわらず自分の目を養うことで、納得のいく物件選びが今後重要となってくると思います。