投資不動産の所得税率に困っている方へ　法人化のメリット・デメリットについて解説！

投資不動産の法人化とは

投資不動産としては、賃貸用の一棟アパートや一棟マンション、区分マンション一室等があります。

投資不動産を個人で保有している場合、法人に譲渡や現物出資により投資不動産を法人へ移し、投資不動産の運営管理を法人が行うことをいいます。

こういった法人のことを「資産管理会社」と一般的に言われていますが、不動産投資を行う場合の節税対策として注目度が高まっています。

ではこのような法人化のメリット・デメリットについて解説していきましょう。それぞれ３つ挙げてみました。

投資不動産を法人化するメリット

所得税の節税効果が期待できる

投資不動産の法人化に関する最大のメリットは所得税の節税です。

個人で支払う所得税は累進課税となっており、所得が高くなるほど税率が増加します。
特に900万円超から一気に増加し33%の税率、そこからさらに1,800万円を超えると40%、4,000万円超で45%の税率となります。

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超～	45%	4,796,000円

一方で法人の場合は法人税が課税されるのですが、中小法人の場合以下のように所得が800万円以下なら15%、最大でも23.2%となっており、所得税と比べて税率が低いのです。

中小法人とは資本金1億円以下の法人を指します。

所得の金額	税率
800万円以下	15％
800万円超	23.2%

上記の表を見比べてみるとＭＡＸで負担する税率に大きな違いがあるだけでなく、法人税において所得が800万円以下の金額で課税される税率も所得税と比べ有利であることがわかります。

また、税金の世界では、個人は増税傾向・法人は減税傾向と言われています。そのため、この差はさらに拡大していくかもしれません。

これが所得税の節税効果です。

相続時の税金対策となる

投資不動産を個人で所有する場合、相続はどうしても避けられない問題です。

相続人が複数いる場合は持分の共有や名義変更の手間がありますが、金銭的な面で大きいのは相続税です。

遺産が多額にある方ほど相続税の負担は遺された家族にのしかかってきます。

この点、法人の場合は個人のように寿命もなく存在し続けます。

そして、投資不動産で獲得した利益は当たり前ですが個人ではなく法人のものです。

そのため、個人の財産が増えることに伴う相続税の負担増加を防ぐ効果があります。

加えて、発生した賃貸等の利益を役員報酬として家族に支払うことで、遺された家族に財産を残すことができるのです。

経費として認められる範囲が広くなる

例えば生命保険料を例とした場合、個人の生命保険料控除には上限があります。一方で法人は上限がありません。

これ以外にも法人では役員報酬や退職金についても経費計上が可能であり、家族を役員にして役員報酬や退職金を支払った場合も同様に経費計上できます。

個人と異なり、法人の場合は利益をいつでも好きなだけ自由に使えるわけではありませんので、その点は注意が必要です。

法人化するデメリット

設立のために費用がかかる

法人を設立するには以下のような初期費用があります。一時のものではありますが、おおよそ11万円は最低限発生することとなります。

・定款の収入印紙

・登録免許税

・資本金の金額（1円から可能）

法人の維持費が発生する

法人の場合決算が赤字であっても住民税の均等割のように毎年最低限支払わなければならない税金があります。

金額としては毎年7万円ほどですが、個人の場合は発生しないものであるためデメリットとなります。

決算業務には知識が必要

個人の確定申告と同じで、法人においても決算を行い税金の申告が必要です。

税金の申告にあたり決算書を作成しますが、作成にあたり複式簿記の知識が必要となります。

決算を行う際にはもちろん自分自身で行うことも可能ですが、思わぬ落とし穴があったりするため、専門家である公認会計士や税理士と顧問契約を結んでおいたほうがが安心です。

不動産所得が増えてきた場合は法人化を検討しよう

法人化により節税効果を期待できますが、個々人が保有する資産や所得の金額によって、メリットの効果は変わってきます。

特に不動産所得による収入が増えてきた場合は、所得税の節税効果によるメリットが大きいため、法人化を検討することが重要です。

法人化するにあたり、複式簿記により決算書を作成するため会計ソフトの導入がオススメです。

最近はクラウド型で月額料金も安価な会計ソフトがでてきていますので、3つおすすめのリンクを記載します。