委員長友人から相談があって、賃貸不動産の収入が増えてきたから法人を設立するって聞いたんだけど、何かいいことあるのかしら？
えび一方でデメリットもありそうだよね。
にぼしその友人はおそらく所得税の税率がとても高いのではないかな。法人の場合は所得税の代わりに法人税が課税されるんだけど、税率が違うんだ。
投資不動産の法人化とは
投資不動産としては、賃貸用の一棟アパートや一棟マンション、区分マンション一室等があります。
投資不動産を個人で保有している場合、法人に譲渡や現物出資により投資不動産を法人へ移し、投資不動産の運営管理を法人が行うことをいいます。
こういった法人のことを「資産管理会社」と一般的に言われていますが、不動産投資を行う場合の節税対策として注目度が高まっています。
投資不動産を法人化するメリット
所得税の節税効果が期待できる
投資不動産の法人化の最大のメリットは、課税所得や資産を分散することで節税効果が期待できることです。
個人で支払う所得税は累進課税となっており、所得が高くなるほど税率が増加します。
特に900万円超から一気に増加し33%の税率、そこからさらに1,800万円を超えると40%、4,000万円超で45%の税率となります。
そのため、課税所得が900万円以上になると、法人化したほうが税率が低くなります。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円超～330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円超～695万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 695万円超～900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円超～1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 1,800万円超～4,000万円以下 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円超～ | 45% | 4,796,000円 |
一方で法人の場合は法人税が課税されるのですが、中小法人の場合以下のように所得が800万円以下なら15%、最大でも23.2%となっており、所得税と比べて税率が低いのです。
| 所得の金額 | 税率 |
| 800万円以下 | 15％ |
| 800万円超 | 23.2% |
上記の表を見比べてみるとＭＡＸで負担する税率に大きな違いがあるだけでなく、法人税において所得が800万円以下の金額で課税される税率も所得税と比べ有利であることがわかります。
また、税金の世界では、個人は増税傾向・法人は減税傾向と言われています。そのため、この差はさらに拡大していくかもしれません。
これが所得税の節税効果です。
相続時の税金対策となる
投資不動産を個人で所有する場合、相続はどうしても避けられない問題です。
相続人が複数いる場合は持分の共有や名義変更の手間がありますが、金銭的な面で大きいのは相続税です。
遺産が多額にある方ほど相続税の負担は遺された家族にのしかかってきます。
この点、法人の場合は個人のように寿命もなく存在し続けます。
そして、投資不動産で獲得した利益は当たり前ですが個人ではなく法人のものです。
そのため、個人の財産が増えることに伴う相続税の負担増加を防ぐ効果があります。
加えて、発生した賃貸等の利益を役員報酬として家族に支払うことで、遺された家族に財産を残すことができるのです。
経費として認められる範囲が広くなる
投資不動産の法人化すると、個人ではできなかった様々な経費計上が可能になります。
例えば、法人の代表者や役員の給与や賞与、福利厚生費、交際費、通信費、交通費、事務所の家賃や光熱費などが経費として認められます。
これらの経費は、法人の所得から差し引くことができるため、節税につながります。
これ以外にも生命保険料を例とした場合、個人の生命保険料控除には上限があります。一方で法人は上限がありません。
法人化するデメリット
設立のために費用がかかる
法人を設立するには以下のような初期費用があります。一時のものではありますが、おおよそ11万円は最低限発生することとなります。
・定款の収入印紙
・登録免許税
・資本金の金額（1円から可能）
法人の維持費が発生する
法人の場合決算が赤字であっても住民税の均等割のように毎年最低限支払わなければならない税金があります。
金額としては毎年7万円ほどですが、個人の場合は発生しないものであるためデメリットとなります。
売却益にかかる税金が増える可能性も
投資不動産の法人化すると、売却益にかかる税金が増えます。
個人の場合、不動産を5年以上所有していれば、長期譲渡所得として課税され税率は20%です。
しかし、法人の場合、不動産を売却したときの所得は、通常の法人税として課税され、法人の所得が年800万円を超える場合の税率は約23%です 。
そのため、不動産を売却する際には、個人よりも法人のほうが税金が高くなる可能性もあります。これは、不動産投資の利益を減らす要因となります。
決算業務には知識が必要
個人の確定申告と同じで、法人においても決算を行い税金の申告が必要です。
税金の申告にあたり決算書を作成しますが、作成にあたり複式簿記の知識が必要となります。
決算を行う際にはもちろん自分自身で行うことも可能ですが、思わぬ落とし穴があったりするため、専門家である公認会計士や税理士と顧問契約を結んでおいたほうが安心です。
不動産所得が増えてきた場合は法人化を検討しよう
法人化により節税効果を期待できますが、個々人が保有する資産や所得の金額によって、メリットの効果は変わってきます。
特に不動産所得による収入が増えてきた場合は、所得税の節税効果によるメリットが大きいため、法人化を検討することが重要です。
法人化するにあたり、複式簿記により決算書を作成するため会計ソフトの導入がオススメです。
最近はクラウド型で月額料金も安価な会計ソフトがでてきていますので、3つおすすめのリンクを記載します。
委員長個人と法人でこんなにも税率が違うのね。。。
にぼし法人化が早ければ早いほど節税の恩恵を受けることができるよ！決断はお早めに。